Faktencheck zu Maklerprovisionen bei Mietwohnungen
Gerade in Großstädten ist es oft nicht mehr so einfach, eine Mietwohnung zu finden. Hilfe dabei versprechen Makler. Sie sind bei der Kontaktaufnahme, der Wohnungsbesichtigung und oft auch beim eventuellen Abschluss des Vertrages präsent. Aber was genau macht ein Makler? Worin bestehen seine Pflichten? Wer muss die Provision bezahlen? Und ist diese nicht viel zu hoch? Wir checken die Punkte, die für Mieter wichtig sind, wenn es um die Maklerprovision bei Mietwohnungen geht.
Makler: Was machen die eigentlich?
Ein Immobilienmakler vermittelt zwischen Wohnungsgebern, also Vermietern, und Interessenten, also den potenziellen Mietern einer Wohnung. Das Ziel ist dabei, dass ein Mietvertrag zwischen den Parteien zustande kommt, die Immobilie also vermietet wird.
Des Weiteren soll er die vorhandenen Informationen zum Mietobjekt zugänglich machen, um faire Rahmenbedingungen für alle zu gewährleisten. In Österreich ist der Makler in vielen Fällen von beiden Seiten beauftragt. Deren Interessen soll er in der Theorie gleichzeitig vertreten, was in der Praxis oftmals zu Problemen führen kann. Denn logischerweise wollen sowohl Vermieter als auch Interessenten möglichst gute Konditionen für sich herausschlagen.
Pflichten des Maklers: Das muss er tun
Die Pflichten eines Maklers sind durch den Konsumentenschutz geregelt und bestehen hauptsächlich in zwei Bereichen: In den Interessenwahrungs- bzw. Unterstützungspflichten und in den Aufklärungspflichten.
1. Interessenwahrung
Der Makler muss die Interessen des/der Auftraggeber/s wahren, auch wenn er von beiden Seiten beauftragt wurde und ungeachtet dessen, wer ihn zuerst beauftragt hat. Das heißt also, dass er beispielsweise den Interessenten vor einem für ihn nachteiligen Mietverhältnis schützen muss, obwohl der Wohnungsgeber den Makler zuerst beauftragt hat.
Außerdem zählt zu den Pflichten des Maklers auch Verschwiegenheit.
2. Aufklärung
Bevor ein Maklervertrag zustande kommen darf, muss der Makler dem Interessenten die folgenden Hinweise schriftlich zukommen lassen:
- seine Tätigkeit als Makler
- Informationen über die Kosten des Geschäfts, sprich des potenziellen Mietverhältnisses, inklusive aller Nebenkosten
- die Höhe der Maklerprovision
- Informationen darüber, ob er in der Funktion als Doppelmakler agiert, er also auch vom Wohnungsgeber beauftragt wurde
- Informationen über ein eventuelles Naheverhältnis mit dem Auftraggeber (dem Vermieter), zum Beispiel durch Verwandtschaft oder wirtschaftliche Tätigkeit für den Auftraggeber
Wenn der Auftraggeber (auch) Interessent einer Mietwohnung ist, muss der Makler ihm außerdem die erforderlichen Nachrichten schriftlich mitteilen, die wesentlich für die Beurteilung des Mietverhältnisses sind. Dazu gehören alle wichtigen Unterlagen und Umstände des Geschäfts.
Maklerprovision: Wie hoch darf sie sein?
Zwar können Makler, wenn sie ihre Aufgaben sorgfältig erfüllen, für Mieter hilfreich sein. Auf der anderen Seite geht es bei der Maklerprovision immer auch um viel Geld. Vorteilhaft ist, dass in der Immobilienmaklerverordnung gewisse Höchstsätze festgeschrieben sind.
Die folgenden Höchstsätze gelten bei zu mietenden Wohnungen oder Einfamilienhäusern für Mieter:
| Befristeter Vertrag von höchstens 3 Jahren | 1 Bruttomiete + 20 % Umsatzsteuer |
| Unbefristeter Vertrag/Befristung von über 3 Jahren | 2 Bruttomieten + 20 % Umsatzsteuer |
| Untermiete einzelner Räume | 1 Bruttomiete + 20 % Umsatzsteuer |
Ist der Makler gleichzeitig auch Verwalter des Hauses, muss er auch bestimmte Pflichten erfüllen und die Doppelfunktion anzeigen. Hinsichtlich der Höhe der Maklerprovision gilt dann:
| Befristung bis 3 Jahre | 1/2 Bruttomiete + 20 % Umsatzsteuer |
| Unbefristet/Befristung ab 3 Jahre | 1 Bruttomiete + 20 % Umsatzsteuer |
Als Bruttomiete wird in diesem Fall der Nettohauptmietzins plus Betriebskosten bezeichnet. Abgezogen werden die Umsatz-/Mehrwertsteuer der Betriebskosten. Bei Mietwohnungen, die ganz dem Mietrechtgesetz unterliegen, werden zudem die Heizkosten nicht in den Bruttomietzins mit eingerechnet. Außerdem darf der Makler in jedem Falle die 20% Umsatzsteuer auf den Mieter überwälzen.
Wichtig: Diese Werte sind Höchstsätze! Es ist also möglich und durchaus sinnvoll, zu versuchen, eine niedrigere Maklerprovision zu verhandeln.
Die Mietervereinigung hat einen Maklerprovisions-Rechner bereitgestellt, mit dem man den zulässigen Höchstsatz für den konkreten Fall kalkulieren kann.
Vom Vermieter darf ein Immobilienmakler übrigens bis zu drei Monatsmieten verlangen, ist der Makler auch Verwalter des Mietobjekts, höchstens zwei.
Provisionsvereinbarung: Wann kommt sie zustande und wann wird sie fällig?
Grundsätzlich kommt eine Provisionsvereinbarung formfrei zustande. Das heißt, es gelten sowohl mündliche als auch schriftliche Zusagen. Auch sogenanntes schlüssiges Zustandekommen ist erlaubt. In diesem Fall weist der Immobilienmakler auf die Provision zum Beispiel im Inserat hin. Sobald der Interessent darauf eingeht, gilt dies als Zustimmung zu den Konditionen. Es ist aber ratsam, sich für alle Fälle einen schriftlichen Maklervertrag geben zu lassen.
Übrigens: Der Makler muss auf das bestehende 14-tägige Rücktrittsrecht aufmerksam machen. Tut er dies nicht, verlängert sich dieses um 12 Monate.
Das Rücktrittsrecht verliert aber seine Gültigkeit, wenn innerhalb der Frist der Mietvertrag zwischen Wohnungsgeber und Interessent erfolgreich abgeschlossen wird.
Man kann also nicht kurz vor dem erfolgreichen Vertragsabschluss vom Maklervertrag zurücktreten, um die Provision zu umgehen.
Die Maklerprovision wird normalerweise fällig, wenn ein Vertragsabschluss zwischen dem Vermieter und dem Interessenten zustande gekommen ist. Dieser kann allerdings bereits gegeben sein, wenn sich Wohnungsgeber und Interessent auf alle wichtigen Haupt- und Nebenpunkte geeinigt haben. Also ist es möglich, dass schon vor der Vertragsunterzeichnung der Abschluss als erfolgreich vermittelt gilt!
Es ist aber möglich, dass der Makler eine Aufwandsentschädigung mit dem Auftraggeber/den Auftraggebern schriftlich vereinbart. Diese wird wiederum fällig, wenn die Vermittlung ohne das Verschulden des Maklers erfolglos ausgeht.
Oftmals verlangen Immobilienmakler einen Vorschuss oder gar die ganze Maklerprovision schon vor Abschluss des Mietvertrages. Diese Praxis ist nicht rechtmäßig - erst nach der erfolgreichen Vermittlung des Vertragsabschlusses darf die Maklerprovision verlangt werden. Die Provision eines Immobilienmaklers ist außerdem nicht mit der Mietkaution zu verwechseln, die möglicherweise auch beim Einzug in eine Mietwohnung fällig wird.
Regelverstöße: Wann kann man die Maklerprovision kürzen oder ganz zurückverlangen?
In der Immobilienmaklerverordnung sind die Pflichten von Maklern gesetzlich geregelt. In manchen Fällen ist es deswegen möglich, die Maklerprovision teilweise oder ganz zurückzuverlangen.
Dafür müssen aber bestimmte Pflichtverletzungen des Maklers gegeben sein. Wenn wesentliche Pflichten, wie beispielsweise die besonderen Aufklärungspflichten des Maklers, verletzt werden, ist es möglich, eine Mäßigung der Provision einzufordern.
Beispiel: Der Makler unterschlägt die wichtige Information, dass am Mietobjekt massive Schäden vorhanden sind, die bei der Besichtigung nicht ersichtlich waren. In diesem Fall könnte der Mieter eine Mäßigung der Maklerprovision verlangen.
Bei der Verheimlichung eines familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnisses, also zum Beispiel bei einer Ehe zwischen Makler und Wohnungsgeber, verliert der Makler sogar den kompletten Anspruch auf eine Provision. Die Aufklärung über ein solches Verhältnis muss schriftlich und unverzüglich erfolgen.
Auch nicht erlaubt ist die Doppelfunktion als Makler und Eigentümer/Wohnungsgeber. Ein Immobilienmakler darf also keine Maklerprovision verlangen, wenn ihm die zu vermietende Wohnung selbst gehört.
Die Höhe von Maklerprovisionen sind durch das Gesetz gedeckelt. Bei einer zu hohen Provision muss der Makler den zu viel bezahlten Teil zurückerstatten - der Auftraggeber hat drei Jahre Zeit, dies zu verlangen.
Fazit: Makler vermeiden oder engagieren?
Nachdem man sich einen Überblick über die Bestimmungen rund um das Thema Maklerprovision bei Mietwohnungen verschafft hat, kann schnell der Eindruck entstehen, dass diese für Mietinteressenten mehr Ärger als Nutzen einbringen. Gerade der beschriebene Interessenkonflikt, wenn der Makler in Doppelfunktion für beide Seiten agiert, führt oft zu Problemen. Deswegen sollte man sich als Mieter im Vorhinein über die eventuell auftretenden Schwierigkeiten (Höhe der Maklerprovision, Informationen, die der Makler liefern muss, etc.) im Klaren sein und Fettnäpfchen umgehen.
Durch die nach oben begrenzten Maklerprovisionen ist aber festgelegt, wie viel ein Immobilienmakler höchstens verlangen darf. Das bringt für potenzielle Mieter ein großes Plus an Transparenz. Und diese Transparenz ist der wohl entscheidendste Vorteil eines Maklers. Wenn dieser seine Pflichten erfüllt und zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern sorgfältig vermittelt, kann es hilfreich sein, einen Immobilienexperten an seiner Seite zu haben, der einen mit Informationen versorgt und auf Aspekte hinweist, die man selber nicht unbedingt beachtet hätte.
