Der Lagezuschlag in Wien

Was ist der Lagezuschlag?

Der Lagezuschlag ist ein Zuschlag zum gesetzlich festgesetzten Richtwert, der den Wert der Wohngegend widerspiegeln soll. Dieser kann pro Quadratmeter Wohnnutzfläche veranschlagt werden. Er ist nur bei Wohnungen zu berücksichtigen, bei denen der Richtwertmietzins anzuwenden ist.

Wann darf ein Lagezuschlag verlangt werden?

Ein Lagezuschlag darf nur dann verlangt werden, wenn die Liegenschaft, auf der sich die jeweilige Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist, als die durchschnittliche Lage. Die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände müssen den MieterInnen zudem in Schriftform bis spätestens zum Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich bekanntgegeben werden.

OGH-Urteil zum Lagezuschlag

Anfang 2018 hat der Oberste Gerichtshof ein wichtiges Urteil zu Gunsten der MieterInnen gefällt, nämlich zum Lagezuschlag und seiner Berechnung (5 Ob 74/17v). Bis dahin war es langjährige Praxis, die Über- bzw. Unterdurchschnittlichkeit einer Lage einzig und allein anhand eines Vergleichs von Grundkostenanteilen zu bewerten. Diese Vorgehensweise hat der OGH mit seinem Urteil zum Lagezuschlag über den Haufen geworfen, was ohne Zweifel Auswirkungen auf den einen oder anderen Mietvertrag hat.

Der OGH hat erkannt, dass für die Qualität der Lage auch andere Faktoren maßgeblich sind. Dabei sind die den Wohnwert einer Wohnumgebung beeinflussenden Kriterien zu berücksichtigen. Beispielhaft hat der OGH die Erschließung mit öffentlichen Verkehrsmitteln und die vorhandenen Nahversorgungsmöglichkeiten in der Wohnumgebung angeführt.

Konsequenz des OGH-Urteils für Mieter?

Wesentlich ist für die MieterInnen, dass die bisherige Berechnung für den Lagezuschlag nicht mehr angewendet werden darf. Auch wenn es selbstverständlich erscheint, dass vorhandene Infrastruktur oder Verkehrslage in die Miete hineinfließt, so sind Mieten oftmals nochmals über 20 % teurer, wenn der Vermieter einen Lagezuschlag verrechnet.

Nunmehr muss der Vermieter nachweisen, dass es Faktoren gibt, die die Annahme einer überdurchschnittlichen Lage, die für den Lagezuschlag erforderlich ist, erlauben, bevor er diesen auf den Richtwert aufschlägt. Mieterschutzinstitutionen, wie die Mietervereinigung aber auch Mieterfreunde sind mit dieser Entscheidung des OGH sehr zufrieden.

Die neue Lagezuschlagskarte

Basierend auf dem OGH-Urteil hat die Stadt Wien eine neue Lagezuschlagskarte erstellt. Diese Karte belegt, dass für mehr als 100.000 Hauptmieter reduzierte Mieten zutreffen würden. Die Stadt Wien spricht dabei sogar von 25 % Mietersparnis.

(Bildquelle: www.wien.gv.at)

Für die neue Lagezuschlagskarte hat man die Stadt Wien zuerst in drei ineinander vergleichbare Zonen (lockere, mittlere und dichte Bebauung) geteilt. Jedes Zählgebiet wurde einer Zone zugeordnet.

(Bildquelle: www.wien.gv.at)

Im nächsten Schritt hat die Stadt Wien die in der OGH-Entscheidung bereits vorge­gebenen Kriterien (Erschließung mit öffentlichen Verkehrsmitteln und vorhandene Nahversorgungsmöglichkeiten) um die Kriterien Bildungseinrichtungen, ärztliche Versorgung inklusive Apotheken, vorhandener Grünraum sowie Grund­kostenanteil erweitert.

Die neuen, erweiterten Kriterien für den Lagezuschlag sind daher:

• öffentlicher Verkehr
• Bildung
• ärztliche Versorgung inkl. Apotheken
• Geschäftslokale
• Grünraum
• Grundkostenanteil
  
  

Jede Wiener Adresse wurde dann mit einem Kreis, der einen Radius von 350 Metern aufweist, versehen, und es wurde laut Stadt Wien gezählt, welches Kriterium an welcher Adresse vorhanden ist. Mit Hilfe dieser Methodik wurden fünf der sechs Kriterien gemessen und mit „vorhanden“ bzw „nicht vorhanden“ bewertet. Diese Punkte wurden im Zählgebiet summiert und durch die Anzahl der Adressen dividiert. Dadurch ergab sich ein durchschnittlicher Wert im Zählgebiet.

Abschließend wurde in jeder Zone der durchschnittliche Punktewert ermittelt. Innerhalb der einzelnen Zonen wurden jene Zählgebiete, die einen höheren als den durchschnittlichen Punktewert aufwiesen, als überdurchschnittliche Lagen ausgewiesen, in denen ein Lagezuschlag auf den Richtwert zulässig ist.

Auf Basis dieser Berechnung des Lagezuschlags kam es zu folgenden Werten:

Werte des maximal möglichen Lagezuschlags

(Quelle: www.wien.gv.at)

Was können Sie als vom Lagezuschlag betroffene MieterInnen tun?

Wenn auch Sie vom Lagezuschlag betroffen sind, stehen wir für kostenlose Mietzinsüberprüfungen gerne zur Verfügung.

Nehmen Sie im Bedarfsfall Kontakt mit uns auf, ganz gleich ob telefonisch  unter + 43 1 361 36 36 oder über unser Kontaktformular.

Wir sind spezialisiert auf Mietzinsüberprüfungen von Mietverträgen in Verbindung mit Altbauten und führen die Überprüfung Ihrer Miete gerne für Sie durch. Sollte es einen unrechtmäßigen Zuschlag auf die Miete Ihrer Wohnung geben, unterstützen wir Sie, wenn Sie das wollen, auch gleich dabei, die zu viel bezahlte Miete zurückzuholen und den Mietzins auf das rechtlich vorgegebene Maß zu senken.

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