Mieterhöhung: Tendenz steigend

Wissenswertes über Mieterhöhungen

Wenn sich ein unscheinbarer Brief als Ankündigung einer Mieterhöhung entpuppt, ist der Schreck zunächst groß. Doch nicht alle vom Vermieter vorgenommenen Mieterhöhungen sind einfach so erlaubt. Es gibt strenge gesetzliche Vorgaben, die die Erhöhung des Mietzinses in Österreich regeln.

Hier finden Sie die wichtigsten Fakten zum Thema Mieterhöhung. Man muss dabei zunächst unterscheiden:

• Unterliegt ein Mietvertrag nicht dem Mietrechtsgesetz (MRG) oder fällt bloß in dessen Teilanwendungsbereich, kann grundsätzlich ein so genannter „freier Mietzins“ vereinbart werden. Das MRG mischt sich auch in das Thema Mieterhöhung nicht ein.
• Im Vollanwendungsbereich des MRG gelten jedoch drei gesetzliche Mietzinsbeschränkungen, die auch bei Mieterhöhungen eine wichtige Rolle spielen: Richtwertmietzins, Kategoriemietzins und angemessener Mietzins.

Richtwertmieten steigen mit der Inflation

Alles wird immer teurer, so auch die Mieten. Für Mietverträge, die dem Richtwertmietzins unterliegen, passt der Gesetzgeber derzeit in der Regel alle zwei Jahre zum 1. April die Richtwerte an. Leider kein Aprilscherz!

Die aktuellen Richtwerte wurden am 1. April 2019 veröffentlicht. Sie wurden damit an die Inflation, also die allgemeine Preissteigerung, angepasst. Dies gilt wie gesagt nur für Wohnungen, die dem Richtwert unterliegen. Der Richtwert kommt grundsätzlich bei Altbauwohnungen zum Tragen, wenn der Mietvertrag nach dem 28. Februar 1994 abgeschlossen wurde.

Damit ein Vermieter diese gesetzlichen Erhöhungen des Richtwerts dem Mieter verrechnen darf, muss im Vertrag eine gültige Wertsicherungsvereinbarung stehen. Diese Anpassungsklausel wird auch Indexklausel genannt. Nur mit dieser darf der Vermieter die Miete erhöhen. Dabei muss er sich an den Richtwerten orientieren.

Der Richtwert beschreibt allerdings nicht den maximal zulässigen Mietzins, sondern ist Ausgangspunkt der Berechnung. Verschiedene Zuschläge, etwa der Lagezuschlag, und Abschläge müssen noch einkalkuliert werden, außerdem die Betriebskosten.

Wichtig: Wenn vorher zu wenig Miete bezahlt wurde, dürfen Mieterhöhungen nach dem MRG nicht rückwirkend verlangt werden.

Aktuelle Richtwerte nach Ländern

Die Richtwerte werden nach Bundesländern gegliedert, hier sind die aktuell gültigen Zahlen, die seit 1. April 2019 gelten:

Quelle: https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2019_II_70/BGBLA_2019_II_70.pdfsig

Kategoriemietzins: Nach Ausstattung sortiert

Wie gesagt ist der Kategoriemietzins neben angemessenem Mietzins und Richtwertmietzins eine von drei Mietzinsbegrenzungen, die im Vollanwendungsbereich des MRG greifen können.

Der Kategoriemietzins hat nur mehr einen sehr eingeschränkten Anwendungsbereich. Wurde der Mietvertrag nach dem 28. Februar 1994 geschlossen, kommt er nur dann zur Anwendung, wenn es sich um eine Altbauwohnung der Kategorie D handelt. Ursprünglich war der Kategoriemietzins der gesetzliche Regelfall. Er basierte auf vier verschiedenen Ausstattungskategorien (A, B, C und D) und das MRG sah gesetzliche Höchstbeträge für jede Kategorie vor, die pro Quadratmeter Nutzfläche verlangt werden konnten. 1994 wurde dann der Kategoriemietzins weitgehend durch den Richtwertmietzins ersetzt. Nur wenn der Mietvertrag für eine Altbauwohnung vor dem 1. März 1994 abgeschlossen wurde, gilt heute weiterhin der Kategoriemietzins.

In welche Kategorie (A, B, C oder D) eine Wohnung fällt, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Wenn es Unklarheiten über die Einordnung gibt, ist es sinnvoll, sich beispielsweise von einer Mieterschutzorganisation beraten zu lassen. Heute noch immer wichtig ist die Kategorie D. In diese ist eine Wohnung einzuordnen, wenn sie über keine Wasserentnahmestelle oder über kein WC im Inneren verfügt. Das sind üblicherweise jene Wohnungen, die das WC am Gang haben. Insbesondere in Wien gibt es noch viele Kategorie-D-Wohungen!

Aktuelle Kategoriebeiträge

Das sind die seit 1. Februar 2018 gültigen Kategoriebeiträge:

Quelle: https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2018_II_10/BGBLA_2018_II_10.pdfsig

Übrigens: Wenn sich die Kategorie z.B. durch Einbauten ändert, also der Zustand der Wohnung verbessert wird, darf deswegen nicht die Miete erhöht werden. Es gilt weiterhin die Kategorie der Wohnung bei Vertragsabschluss.

Angemessener Mietzins

Der angemessene Mietzins gilt nur für einige, ausdrücklich im Gesetz genannten Fälle. Konkret sind das folgende:

• Es handelt sich beim Mietobjekt um eine Geschäftsraummiete.
• Der Mietgegenstand befindet sich in einem Gebäude, das aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu oder durch Um-. Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen wurde.
• Die Wohnung befindet sich in einem denkmalgeschützten Gebäude.
• Die Wohnung weist die Ausstattungskategorie A oder B aus und ist größer als 130m3.
• Für die Wohnung wurde nachträglich eine schriftliche Mietzinsvereinbarung nach einer mindestens einjährigen Dauer eines unbefristeten Mietverhältnisses getroffen.

Wird dem Mietvertrag zulässigerweise ein angemessener Mietzins zugrunde gelegt, darf höchstens der im Zeitpunkt der Mietzinsvereinbarung nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessene Mietzins vereinbart werden. Angemessen ist der durchschnittliche Marktpreis für das betreffende Objekt. Der angemessene Mietzins wird in einem zweistufigen Verfahren festgelegt:

• Zunächst muss ein Immobiliensachverständiger den ortsüblichen Mietzins ermitteln, indem er vereinbarte Mietzinse einer möglichst großen Anzahl von Objekten vergleicht (Vergleichsmethode).
• In einem zweiten Schritt wird der angemessene Mietzins ermittelt, wofür Beschaffenheit, Ausstattungs- und Erhaltungszustand des zu beurteilenden Objekts durch Zu- und Abschläge zum/vom ortsüblichen Mietzins berücksichtigt werden. Die Höhe einzelner Zu- und Abschläge unterliegt dem richterlichen Ermessen.

Ist keiner der vorgenannten Fälle gegeben, sind die Begrenzungen des Richtwertmietzinses einzuhalten.

Mieterhöhung außerhalb des MRG

Bei Mietverträgen, die nicht in den Geltungsbereich des MRG fallen (sogenannte freie Mietverhältnisse), ist der Vermieter relativ frei, was Mieterhöhungen anbelangt. Er kann beispielsweise eine Wertsicherungsvereinbarung in den Mietvertrag hineinschreiben, die sich nicht nach den Richtwerten oder den Kategoriebeträgen richten. Diese wird dann meist auch am Inflationsindex ausgerichtet, etwa dem Verbraucherpreisindex. Außerdem kann hier rückwirkend (bis zu drei Jahre) eine Mieterhöhung verlangt werden. Deswegen ist es sehr wichtig, genau zu prüfen, was im Vertrag steht bzw. beim Vertragsabschluss darauf zu achten, dass alle Eventualitäten darin festgehalten sind, um nicht später Probleme mit unerwarteten Mieterhöhungen zu bekommen.

Grundsätzlich haben sich aber Mietvertrag und Mieterhöhungen nach den Bestimmungen des Zivilrechts, also des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) zu richten. Dementsprechend muss das Verhältnis von Preis und Leistung angemessen sein. Wenn es hier Probleme bei einer Mieterhöhung gibt, haben Mieter nur die Möglichkeit, sich mit dem Vermieter zu einigen oder einen Anwalt einzuschalten.

Mieterhöhung nach Modernisierung: Neue Tür, doppelt so viel Miete?

Seit Jahren ist die Wohnungstür im schlechten Zustand und nun lässt der Vermieter sie endlich austauschen. Der Vermieter nutzt die Arbeiten, um die Mieter zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu bewegen. Aber darf er das nach Erhaltungsarbeiten einfach tun?

Neben Indexanpassungen haben Vermieter prinzipiell die Möglichkeit, die Miete nach Modernisierungsarbeiten zu erhöhen. Die Hürden dafür sind aber hoch. Aufgrund derartiger Erhaltungs- bzw. Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter die Mieten grundsätzlich nur nach Durchführungen eines Mietzinsanhebungsverfahrens bei der Schlichtungsstelle oder dem Gericht erhöhen. Diese Prozedur ist oft langwierig. Im Verfahren wird geprüft, ob die Arbeiten notwendig sind, ihre Kosten angemessen berechnet und ob diese nicht aus der Mietzinsreserve und den Mieteinnahmen der nächsten zehn Jahre gedeckt werden können. Nur wenn das der Fall ist, darf der Vermieter nach umfangreichen Erneuerungsarbeiten die Miete erhöhen. Im Verfahren haben die Mieter Parteistellung und müssen zu den Verhandlungen geladen werden.

Wenn aber Vermieter und Mieter außerhalb dieses Schlichtungsverfahrens zu einer Einigung über eine Mieterhöhung kommen, ist dies auch erlaubt. Allerdings ist der Vermieter einer Wohnung, die ins MRG fällt, verpflichtet, allgemeine Teile auf eigene Kosten instand zu halten, er darf diese nicht auf die Mieter umlegen.

Fristen: Morgen, morgen, nur nicht heute

Der Vermieter kommt zwei Tage vor der Fälligkeit der nächsten Miete ins Haus und erklärt den Mietern, ihr Mietzins würde sich jetzt erhöhen? Das geht natürlich nicht, denn für eine Mieterhöhung nach dem MRG gelten bestimmte Fristen.

Spätestens 14 Tage vor Fälligkeit der nächsten Mietzahlung muss der Vermieter schriftlich dem Mieter das Erhöhungsverlangen zustellen. Wenn sich die Erhöhung aufgrund einer gesetzlichen Anpassung des Richtwertes ergibt, die zuletzt ja zum 1. April 2019 erfolgte, darf die Miete erst im Folgemonat erhöht werden.

Außerdem darf das Erhöhungsschreiben nicht vor dem 2. April abgesendet werden. Da seit 2013 der 5. eines Monats als Fälligkeitstermin für Mieten festgeschrieben ist, muss das Schreiben mit dem Erhöhungsverlangen also bis zum 21. April bei den Mietern eingegangen sein, damit die Mieterhöhung bereits ab Mai gilt.

Stress wegen Mieterhöhung: So können Sie sich wehren

Eine Mieterhöhung ist für die Mieter so oder so unerfreulich. Aber wenn Ihnen die Anpassung überzogen vorkommt, gibt es glücklicherweise Wege, sich dagegen zu wehren.

Als allererstes gilt es, sich darüber im Klaren zu sein, in welchen Bereich die Mietwohnung fällt, also in das MRG oder nicht. Unterliegt Ihr Mietverhältnis dem MRG, dann müssen Sie herausfinden, ob auf Ihren Vertrag die Richtwertmiete, der Kategoriezins oder der angemessene Mietzins zur Anwendung kommt. Danach sollten Sie im Mietvertrag schauen, ob eine Wertsicherungsklausel aufgeführt ist bzw. in welche Kategorie die Wohnung fällt, wenn es sich um einen Kategoriemietvertrag handelt. Wenn das geklärt ist, können Sie anhand der Tabellen oder eines Indexrechners prüfen, ob der Vermieter die Miete rechtmäßig erhöhen will, etwa weil die Richtwerte vom Gesetzgeber turnusmäßig an die Inflation angepasst wurden.

Kommt Ihnen das alles weiterhin spanisch vor, sollten Sie schriftlich Einspruch gegen die Mieterhöhung erheben. Weiters müssen Sie sich an eine Schlichtungsstelle oder ein Bezirksgericht wenden, die die Angemessenheit der Mieterhöhung in Bezug auf Richtwerte oder Kategoriebeiträge prüft. Dort ist es außerdem möglich und sinnvoll, wenn in der Vergangenheit der Mietzins überhöht ist, diesen zurückzuverlangen. Es gelten auch hier Fristen: Bei unbefristeten Mietverhältnissen muss der Einspruch innerhalb von drei Jahren erhoben werden, bei befristeten schon innerhalb von sechs Monaten.

Diese Verfahren beinhalten oft juristische Raffinessen, können zeitintensiv und nervenaufreibend sein. Deswegen ist es oftmals sinnvoll, sich von einer Mietererschutzorganisation oder Rechtsanwalt beraten zu lassen.

Zusätzlich können Sie sich aber auch an einen sogenannten Prozessfinanzierer wie Miete Runter wenden, um sich zu viel bezahlte Miete zurückzuholen oder die Mieterhöhung, sollte Sie unzulässig sein, wieder rückgängig zu machen. Miete Runter übernimmt für ihre Kunden das Kostenrisiko in mietrechtlichen Behörden- und Gerichtsverfahren. Die Hauptleistung des Finanzierers besteht darin, das gesamte finanzielle Risiko zu tragen, das mit der Durchsetzung von Ansprüchen wegen zu hoher Miete gegen den Vermieter verbunden ist. Auch wenn der Fall nicht erfolgreich sein sollte, muss der Kunde nichts bezahlen. Miete Runter trägt die Kosten für Rechtsanwälte, Sachverständige, Gerichtsgebühren, etc. Dadurch ist es möglich, ohne Stress bares Geld zurückzubekommen und bei der zukünftigen Miete zu sparen! Bitte beachten Sie jedoch, dass Miete Runter keine Rechtsberatung oder Rechtsvertretung anbietet.

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Fazit: Nicht stressen lassen!

In Österreich sind Mieter, deren Wohnungen unter das MRG fallen, relativ gut gegen willkürliche Mieterhöhungen geschützt. Viele bezahlen aber dennoch eine überhöhte Miete, weil sich ihre Vermieter nicht an den verbindlichen Mietzinsrichtwert halten. Es lohnt sich, dies nachprüfen zu lassen!

Wenn dann einmal doch eine Mieterhöhung ins Haus kommt, sollte man prüfen lassen, ob sich der Vermieter an die Richtwerte und Fristen gehalten hat und wenn das nicht der Fall ist, Widerspruch einlegen.