Wenn du unnötige Streitigkeiten vermeiden willst, lohnt es sich einen Blick auf deine Pflichten als Mieter*in zu werfen. Diese sind im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), im Mietrechtsgesetz (MRG) oder auch in deinem Mietvertrag geregelt. Neben Basispflichten wie das pünktliche Zahlen des vereinbarten Mietzinses, gibt es auch einige weniger offensichtliche. Ob aus Unwissenheit oder vorsätzlich: solltest du folgende vertraglichen bzw. gesetzlichen Pflichten nicht erfüllen, kann die VermieterInnenseite auf Vertragserfüllung, Schadensersatz oder Unterlassung klagen. Im schlimmsten Fall kann es sogar zur Kündigung des Mietverhältnisses führen.
Wartungs- und Erhaltungspflichten
Grundsätzlich sind die Begriffe Wartung, Erhaltung oder auch Instandhaltung rechtlich nicht klar definiert und werden daher teilweise im allgemeinen Sprachgebrauch synonym verwendet.
Fakt ist, dass du als Mieter*in die Verpflichtung zum schonenden Gebrauch des Mietobjektes hast. Diese umfasst Maßnahmen, die noch nicht als Reparatur gelten und ohne größeren Aufwand erledigt werden können. Hier zum Beispiel gehört die Thermenwartung hinzu. Aber auch so simple Dinge wie darauf zu achten, dass alle Armaturen dicht sind. Aber Achtung: die Reparatur der Therme oder der undichten Armatur muss der/die VermieterIn übernehmen.
Die Wartungspflicht bezieht sich somit auf alle Arbeiten, die auf Pflege, Reinigen, Justieren und Prüfen auf Funktionstüchtigkeit des Mietobjektes ausgelegt sind. Damit nicht gemeint sind Erhaltungs- bzw. Instandhaltungsarbeiten.
Zur Erhaltungspflicht auf Mieter*innenseite gehört, dass du die/den VermieterIn über ernste Schäden unverzüglich informierst. Das können zum Beispiel brandgefährliche Elektroleitungen sein.
Was ist mit Abnutzungserscheinungen?
Sollte dir die/der VermieterIn Einrichtungsgegenstände mitvermietet haben, musst du bei normaler Abnützung (dazu gehört auch Altersschwäche) weder für die Reparatur noch für den Ersatz aufkommen. Da hilft auch keine diesbezügliche Regelung im Mietvertrag – ein gängiger Trick, mit dem viele VermieterInnen versuchen, die Kosten auf die MieterInnen abzuwälzen.
Allerdings ist damit noch nicht geklärt, wer für die Reparatur bzw. den Ersatz aufkommt. Denn von Seiten des Gesetzes besteht keine Reparaturpflicht für Vermieter*innen. Durch kaputte bzw. nicht funktionsfähige mitvermietete Einrichtungen wie Waschbecken, Herd, Kühlschrank etc. kann es daher zu eine teilweisen Beeinträchtigung des Gebrauchs der Wohnung kommen. In diesen Fällen hast du ein Recht auf Minderung des vereinbarten Mietzinses. Hier empfiehlt es sich rechtliche Beratung in Form eines sachkundigen Anwalts oder aber auch der Mieter*innenvereinigung einzuholen.
Duldungspflichten
Damit sind im Wesentlichen zu duldende Eingriffe in dein Mietrecht gemeint.
- Das Betreten des Mietgegenstandes durch deine/deinen VermieterIn (oder eine von ihm beauftragte Person) aus wichtigen Gründen ist erlaubt. Sofern nicht Gefahr im Verzuge vorliegt, muss dies einen Tag im Voraus angekündigt und der Termin mit dir abgesprochen werden. Gefahr im Verzug kann etwa durch austretendes Wasser bestehen.
- Ebenfalls zu dulden ist das Benutzen oder gar Verändern des Mietgegenstandes. Dies umfasst Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus, das Beheben ernster Schäden in deiner oder einer anderen Wohnung oder auch das Verbessern eines anderen Mietgegenstandes. Grundsätzlich gilt: alle Arbeiten müssen möglichst schonend für die vorhandenen Mieter*innen durchgeführt werden.
- Gleiches gilt für die Errichtung neuer Wohnungen, wie etwa ein Dachbodenausbau. Sollte es in diesem Zusammenhang dazu kommen, dass du in deinen Rechten beschnitten wirst, steht dir ein Anrecht auf Ersatz oder Entschädigung zu.
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Übrigens: Auch die Mietkaution ist ein heikles Thema. Nicht selten kommt es auch hier zu unrechtmäßig überhöhten Forderungen oder der Vermieter gibt die Kaution nach dem Auszug aus der Wohnung nicht zurück. Aber auch hier gibt es die Möglichkeit, sich als Mieter zur Wehr zu setzen und das unrechtmäßig einbehaltene Geld zurückzuholen.