Die wichtigsten Fakten zur Mietkaution
In vielen Fällen verlangen Vermieter, dass beim Einzug in eine Wohnung eine Mietkaution bezahlt wird. Dem Vermieter eine große Summe Geld auf einmal geben zu müssen, kann ein unangenehmes Gefühl verursachen. Wenn man sich im Vorhinein über die Mietkaution entsprechend informiert, kann man sich als Mieter später viel Ärger ersparen. Wir erklären Ihnen hier die wichtigsten Fakten zum Thema Mietkaution.
Außerdem bieten wir Ihnen an, Sie dabei zu unterstützen, unrechtmäßig einbehaltene Mietkautionen zurückzufordern.
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Mietkaution: Was ist das überhaupt?
Vermieter fordern die Bezahlung einer Mietkaution, um eine Rücklage zu haben, z. B. wenn es Rückstände bei der Mietzinszahlung gibt oder bei Beschädigungen der Wohnung. Dadurch muss der Vermieter nicht ein aufwendiges Gerichtsverfahren abwarten, um diese Schäden auszugleichen, sondern kann sie aus der zurückgelegten Kaution entnehmen.
Generell ist es Sache der freien Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, ob und in welcher Form eine Kaution erbracht wird. Sie wird zum Einzug in die Wohnung an den Vermieter übergeben.
Wichtig: Unbedingt alle Details der vereinbarten Kaution im Mietvertrag eintragen lassen, damit es später nicht zu Problemen kommt!
Arten der Mietkaution: Nicht nur Bares ist Wahres
Die bekanntesten und gängigsten Formen einer Mietkaution sind Barkaution und Überweisung. Es gibt aber verschiedene Möglichkeiten, die Kaution zu erbringen:
Sparbuch
Hierbei wird die Mietkaution auf einem Sparbuch bei einem Kreditinstitut angelegt. Durch eine Verpfändungserklärung wird es dem Vermieter freigegeben. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kriegt der Mieter das Sparbuch grundsätzlich wieder ausgehändigt. Die Rückgabe sollte auf jeden Fall im Mietvertrag festgehalten werden.
Garantie/Mietbürgschaft
Dies ist eine eher seltene Form. Die Garantie läuft über eine Bank, eine Versicherung oder eine vom Vermieter als zuverlässig akzeptierte dritte Person. Einer Bank muss der Mieter für die Bereitstellung einer Garantie eine Gebühr bezahlen. Dafür muss er keine Kautionssumme an den Vermieter bezahlen. Wenn es Forderungen vonseiten des Vermieters gibt, werden diese vom Garantiegeber bedient, welcher dann wiederum das Geld vom Mieter zurückverlangt. Achtung: Der Vermieter muss dieser Art der Mietkaution nicht zustimmen.
Höhe der Kaution: Eine Million Euro bitte?
Ein Vermieter darf keine völlig astronomische Mietkaution verlangen. Sie muss vielmehr dem Wert der Wohnung und eventuell mitvermietetem Mobiliar angemessen sein. Üblich sind in der Praxis Mietkautionen von drei Brutto-Monatsmieten, es sind aber bis zu sechs Monatsmieten erlaubt.
Prinzipiell darf es auch eine höhere Kaution geben, allerdings muss es dann ein triftiges Sicherheitsinteresse des Vermieters geben, wie z. B. eine sehr wertvolle Ausstattung, die mitgemietet wird. Wenn diese nicht vorhanden ist, kann der Mieter die überhöhte Kaution zurückverlangen.
Info: Bei entsprechender Vereinbarung ist es auch möglich, die Mietkaution in Raten abzuzahlen.
Überhöhte Kaution: Was tun?
Wenn die Kaution über sechs Brutto-Monatsmieten liegt, bereits bezahlt ist und die Mietwohnung voll unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt, könnte es sich um eine verbotene Ablöse handeln. Ab dem Zeitpunkt der Zahlung gilt eine 10-jährige Frist, in der die Ablöse zurückverlangt werden kann. Über den Weg einer Schlichtungsstelle oder eines Gerichts kann der überhöhte Betrag zurückgefordert werden. Aufgrund der Formalitäten und der juristischen Grundlagen ist es ratsam, einen mietrechtlich versierten Rechtsanwalt oder einen Mieterschutzverein hinzuzuziehen.
Dokumentation: Genau festhalten, Ärger ersparen
Aus eigenem Interesse sollte man als Mieter die Vorgänge um die Übergabe einer Mietkaution gut dokumentieren. Sowohl ein Eintrag im Mietvertrag als auch die Ausstellung einer Quittung bei der Übergabe der Kaution sind sehr ratsam. Wenn der Vertrag beendet wird und der Mieter nicht nachweisen kann, die Mietkaution übergeben zu haben, kann es ansonsten sehr schwierig werden, diese zurückzuerhalten.
Außerdem sollte immer ein genaues Übergabeprotokoll bei der Übergabe der Wohnung geführt und von beiden Parteien unterzeichnet werden, damit es hinterher nicht zu Streitigkeiten über den Zustand der Wohnung beim Einzug kommt.
Zinsen: Vermieter muss anlegen
Mit der Summe, die der Mieter dem Vermieter als Kaution übergibt, darf der Vermieter nicht einfach verfahren, wie er will. Es gilt:
- Die Mietkaution muss fruchtbringend angelegt werden, also zu vergleichbaren Konditionen wie eine Spareinlage. Deswegen muss sie auch nicht unbedingt in Form eines Sparbuchs angelegt werden, solange Sicherheit und Zinsertrag gleich hoch sind.
- Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Dadurch soll gewährleistet sein, dass im Falle eines Konkurses des Vermieters die Kaution dennoch an den Mieter zurückgezahlt werden kann.
Bei Fragen zur Veranlagung muss der Vermieter nachweisen, welche Form er gewählt hat.
Übrigens: Die Zinserträge der angelegten Mietkaution werden dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses mit übergeben - der Vermieter darf diese nicht einbehalten.
Rückzahlung: Da war doch noch was…
Laut dem MRG muss die Mietkaution nach Wohnungsrückgabe unverzüglich zurückgezahlt werden. Das heißt, wenn nach der Wohnungsübergabe keine Mängel festgestellt werden, muss der Vermieter die Kaution inklusive Zinsen an den Mieter zurückgeben bzw. überweisen.
Hat der Vermieter noch Forderungen gegen den Mieter, z. B. weil in der Wohnung vom Mieter verursachte Schäden vorhanden sind, darf er die offenen Beträge einbehalten - aber auch nur diese. Die ganze Kaution einzubehalten ist nicht erlaubt. Auch die Zinsen gelten als Sicherheit für den Vermieter.
Einbehalten der Kaution: Wann ist es erlaubt?
Gerade nach dem Auszug kann es heikel werden, wenn sich Vermieter und Mieter über die Rückzahlung der Kaution uneinig sind. Eine gute Nachricht für Mieter: Viele der Begründungen, die Vermieter vorbringen, um die Kaution (teilweise) einzubehalten, sind juristisch gesehen gar nicht haltbar. Das Problem ist, dass sich Vermieter oft in einem Graubereich bewegen, wenn es um die Rückzahlung der Kaution geht.
In zwei Fällen darf der Vermieter die Kaution (teilweise) einbehalten:
- Schäden im Mietobjekt
Das Stichwort für beide Seiten lautet hier „gewöhnliche Abnützung“. Sie ist dem Mieter zuzugestehen, insbesondere mit Blick auf die Dauer des Mietverhältnisses. Je länger die Mietdauer, desto höher ist natürlich die gewöhnliche Abnützung. Allerdings muss der Mieter prinzipiell die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in der er sie erhalten hat, abzüglich der eben erwähnten normalen Abnützung. Kleinere Löcher in Wänden oder Fliesen gelten beispielsweise als übliche Abnützung, während ein auf neuen Parkett geklebter Teppichboden darüber hinausgeht.
Der Vermieter darf nur dann Forderungen an den Mieter stellen, wenn dieser tatsächlich Schäden verursacht hat. Im Zweifel muss im Einzelfall entschieden werden, was über die übliche Abnützung hinausgeht und damit aus der Mietkaution einbehalten werden darf.
- Mietrückstände
Hat der Mieter den Mietzins nicht bezahlt, darf der Vermieter die fehlende Summe aus der Kaution entnehmen. Es gibt rechtlich wiederum keine Möglichkeit, die Kaution in den letzten Monaten des Vertrags abzuwohnen. Diese Option wäre für den Mieter auch äußerst unklug, da die Kaution ja ihm zurückzustellen ist, wenn keine Schäden in der Wohnung vorhanden sind. Wenn man eigenmächtig die Kaution abwohnt, ist der Vermieter sogar berechtigt, eine Mietzins- und Räumungsklage einzubringen, da die Kaution erst nach Ende des Mietvertrages fällig wird.
Vermieter gibt Kaution nicht zurück: Hilfe!
Die Kaution verjährt erst nach 30 Jahren - so lange darf man diese als Mieter zurückverlangen. Wenn der Vermieter sich weigert, diese zurückzubezahlen, sollte man ein Verfahren bei einer Schlichtungsstelle oder am Bezirksgericht anstrengen.
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Bei einem solchen Prozess ist es von Vorteil, möglichst viele Beweise gesichert zu haben, wie etwa Belege über die Zahlung der Kaution, ein Übergabeprotokoll, des Weiteren Fotos der Wohnung bei Ein- und Auszug. Auch in diesem Fall kann nur dazu geraten werden, sich von einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt und/oder einem Mieterschutzverein beraten und unterstützen zu lassen.
FAQ zum Thema Kaution/Mietkaution
In Folge beantworten wir Ihnen nochmals kurz und klar verständlich die meistgestellten Fragen zum Thema Mietkaution.
Was ist die Kaution (Mietkaution) und wozu dient sie?
Die Kaution oder Mietkaution ist eine finanzielle Absicherung für Vermieter, um eventuelle Forderungen, die durch den Mieter während des Mietverhältnisses entstehen und beim Auszug des Mieters nicht beglichen wurden, abzudecken. Es handelt sich also um eine Sicherheitsleistung für beispielsweise ausständige Mietzinszahlungen, aber auch Reparaturen oder Sanierungsarbeiten, wenn die Mietwohnung nach dem Auszug noch Schäden aufweist.
Ist eine Kaution bei jeder Mietwohnung verpflichtend zu hinterlegen?
Für das verpflichtende Hinterlegen einer Kaution gibt es keine gesetzliche Grundlage. In der Praxis hat es sich jedoch durchgesetzt, dass MieterInnen eine Kaution in bestimmter Höhe deponieren. Ist dies der Fall, muss dieser Umstand vertraglich vereinbart und festgehalten werden. Fehlt diese vertragliche Vereinbarung, gibt es auch nachträglich keine Verpflichtung für eine Kaution und kann vom Vermieter auch nicht nachgefordert werden.
Wie hoch darf eine Kaution sein?
Die Höhe der Kaution ist Vereinbarungssache zwischen VermieterInnen und MieterInnen. Durchgesetzt hat sich auf dem Markt eine Mietkaution in der Höhe von drei Bruttomonatsmieten, es sind jedoch bis zu sechs Monatsmieten zulässig. Will der Vermieter oder die Vermieterin eine höhere Kaution verlangen, ist dies nur bei einem besonderen Sicherstellungsinteresse des Vermieters zulässig. Zu beachten sind in solchen Fällen beispielsweise:
- die Höhe des Mietzinses
- die Ausstattung des Mietobjekts
- die Bereitstellung von Einrichtungsgegenständen
Kann eine überhöhte Kaution zurückgefordert werden?
Für den Fall, dass Sie eine überhöhte Mietkaution – also mehr als sechs Monatsmieten bezahlt haben, könnte es sich bei Altbau- oder öffentlich geförderten Neubau-Wohnungen um eine verbotene Ablöse handeln. Diese kann innerhalb von 10 Jahren ab Zahlung zurückgefordert werden.
Wann und in welcher Form ist die Kaution zu bezahlen?
Ist eine Mietkaution vereinbart, so ist diese nach Abschluss des Mietvertrages zu übergeben. Dies kann als Barzahlung, aber auch in anderer Form (z. B. Übergabe eines Sparbuchs, einer Bankgarantie oder einer Kautionsgarantie) geschehen. Um nach der Beendigung des Mietverhältnisses (falls es zu einem Verfahren kommt) die Übergabe der Kaution und deren Höhe belegen zu können, sollte diese durch eine Quittung oder einen Vermerk im Mietvertrag dokumentiert werden.
Was ist eine Kautionsgarantie?
Die Kautionsgarantie ist eine Sonderform der Mietkaution, welche von einer Vielzahl der Versicherungen angeboten wird. Anstatt die Mietkaution auf einmal zu bezahlen, haben Sie als Mieter die Möglichkeit, dem Vermieter/der Vermieterin eine sogenannte Kautionsgarantie als Sicherstellung anzubieten. Der Vorteil dieser Kautionsgarantie liegt unter anderem darin, dass Sie das Geld, welches für die Kaution vorgesehen war, für andere Dinge (z. B. Einrichtung der Wohnung) zur Verfügung haben, während Sie der Versicherung nur eine geringfügige jährliche Prämie bezahlen. Der Vermieter/die Vermieterin hat mit der Kautionsgarantie den Vorteil und die Sicherheit einer unkomplizierten Auszahlung bei Schäden.
Tipp: Sollten Sie das Geld eine bereits bestehende Mietkaution dringend benötigen, kann diese auch nachträglich durch eine Kautionsgarantie ersetzt werden. Bei Interesse fragen Sie bei Ihrer Versicherung an, ob sie die Möglichkeit der Kautionsgarantie anbietet.
Kann bei einer Mietsteigerung oder Vertragsverlängerung eine Erhöhung oder Aufstockung der Kaution verlangt werden?
Grundsätzlich, ja. Wie jedoch bereits erwähnt, ist eine Kaution gesetzlich nicht verpflichtend vorgesehen und muss im Falle einer Kautionsübergabe vertraglich vereinbart werden. Selbiges gilt für eine eventuelle Kautionsaufstockung bei einer Mieterhöhung oder Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses. Auch diese müssen vertraglich festgehalten werden, um gültig und verpflichtend zu sein.
In welchem Zustand muss ich meine Wohnung beim Auszug zurückgeben?
Abgesehen von normalen oder gewöhnlichen Abnützungen muss die Mietwohnung grundsätzlich so zurückzugeben werden, wie sie angemietet wurde. Außerdem muss die Wohnung besenrein und mit Ausnahme von mitgemietetem Mobiliar leer von beweglichen Gegenständen zurückgestellt werden. Möbel, die mitgemietet und im Mietvertrag angeführt sind, müssen nach Ende des Mietverhältnisses unversehrt an den Vermieter/die Vermieterin zurückgestellt werden.
Was versteht man unter „gewöhnlicher Abnützung“?
Eine „gewöhnliche“ Abnützung liegt dann vor, wenn bei der Nutzung (wohnen) einer Mietwohnung unvermeidliche Gebrauchsspuren entstehen. Beispiele hierfür sind:
- Bohrlöcher für die Montage von Bildern oder Regalen
- Verfärbungen am Boden durch unterschiedlichen Lichteinfall oder regelmäßige Begehung
- Schatten und Ränder um Bilder oder Schränke
- Oder Ähnliches
Eine weitere Rolle für die „gewöhnliche“ Abnützung spielt das Alter der betroffenen Gegenstände. Ist beispielsweise ein Teppichboden schon seit vielen Jahren in der Wohnung vorhanden und wurde nie ersetzt, sind die Gebrauchsspuren erheblicher als bei einem relativ neuen Teppich. Diese „gewöhnliche“ Abnützung muss vom Mieter nicht ersetzt werden.
Was bedeutet „besenrein“?
Wenn die Wohnung zum Zeitpunkt der Anmietung in gereinigtem Zustand übergeben worden sein, so muss diese vor der Rückgabe einer Grundreinigung unterzogen werden. Den Zustand nach dieser Grundreinigung bezeichnet man als „besenrein“. Auch mitgemietetes Mobiliar ist zu reinigen.
Tipp: Um im Streitfall belegen zu können, dass Sie die Wohnung in einem „besenreinen“ Zustand übernommen haben, sollten Sie dies (z. B. durch Fotos) dokumentieren.
Wann muss ich die hinterlegte Kaution zurückbekommen?
Kurz und knackig: Die Kaution muss vom Vermieter/der Vermieterin unverzüglich nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung – inkl. Verzinsung oder abzüglich des Aufwandes für die Behebung eventueller Schäden - zurückerstattet werden.
Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Ein Vermieter darf sich nur die Beträge von der Kaution einbehalten, die zur Tilgung eigener Forderungen dienen. Zwei Fallgruppen sind hier denkbar:
- Bei Schäden im Mietobjekt
Grundsätzlich muss der Mieter die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in der er sie erhalten hat. Gibt der Mieter die Wohnung mit Beschädigungen zurück, darf sich der Vermieter die Kaution bzw. Teile davon einbehalten. Eine gewöhnliche Abnützung muss der Vermieter allerdings akzeptieren und darf sich dafür nichts von der Kaution einbehalten. Wie im Punkt „Was versteht man unter gewöhnlicher Abnützung?“ bereits erwähnt, gelten beispielsweise kleinere Löcher in Wänden oder Fliesen als übliche Abnützung, während ein auf neuen Parkettboden geklebter Teppichboden darüber hinausgeht. Je länger die Mietdauer, desto höher ist natürlich die gewöhnliche Abnützung.
- Bei Mietrückständen
Hat der Mieter den Mietzins nicht bezahlt, darf der Vermieter die fehlende Summe aus der Kaution entnehmen. Es gibt rechtlich wiederum keine Möglichkeit, die Kaution in den letzten Monaten des Vertrags abzuwohnen. Diese Option wäre für den Mieter auch unklug, da ihm die Kaution ja zurückzustellen ist, wenn keine Schäden in der Wohnung vorhanden sind. Wenn man eigenmächtig die Kaution abwohnt, ist der Vermieter sogar berechtigt, eine Mietzins- und Räumungsklage einzubringen, da die Kaution erst nach Ende des Mietvertrages fällig wird.
Muss ich als Mieter eine Wohnung vor der Rückgabe ausmalen?
Grundsätzlich muss der Mieter das Mietobjekt so zurückgeben, wie er es übernommen hat. Es stellt sich in dem Zusammenhang oft die Frage, ob im Mietvertrag eine rechtswirksame Ausmalverpflichtung vereinbart wurde.
Wenn nichts vereinbart wurde, gilt im Großen und Ganzen, dass den Mieter eine Ausmalverpflichtung nur dann trifft, wenn die Wände über die normale Abnützung hinaus in Anspruch genommen wurden bzw. wenn eine Farbe radikal abweichend von herkömmlichen Usancen gewählt wurde (z. B. schwarze Wände).
Wurde hingegen ausdrücklich eine Ausmalverpflichtung vereinbart, kann ein Unterbleiben des Ausmalens dazu führen, dass der Vermieter die Kaution kürzt und der Mieter um diese streiten muss.
Allerdings urteilen verschiedene Gerichte unterschiedlich und es ist derzeit strittig, wie eine wirksame Ausmalverpflichtung im Vertrag zu formulieren ist. Zahlreiche Klauseln in Mietverträgen wurden jedoch schon als unzulässig erachtet, sodass es sich lohnen kann, um die Kosten für das Ausmalen zu streiten.
Letztlich muss der Mieter abwägen, ob er die Wohnung ohne Ausmalen zurückgibt und mit dem Vermieter um die Kaution streitet, oder ob er ausmalt und dann die Miete überprüfen bzw. unter Umständen die Kosten für das Ausmalen zurückfordert.
Wann verjährt die Kaution?
Die Kaution verjährt erst nach 30 Jahren - so lange darf man diese als Mieter zurückverlangen. Wenn der Vermieter sich weigert, diese zurückzubezahlen, sollte man ein Verfahren bei einer Schlichtungsstelle oder am Bezirksgericht anstrengen.
Im Vorfeld eines solchen Prozesses sollten sie als Mieter möglichst viele Beweise sichern, wie etwa Belege über die Zahlung der Kaution, ein Übergabeprotokoll und Fotos der Wohnung bei Ein- und Auszug.